Come registrare un Contratto preliminare di compravendita

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N.B.: Questo articolo non intende rifarsi ad articoli di legge o avere la pretesa di essere un tutorial infallibile in quanto frutto della mia esperienza nell'arco di quest'anno, 2018. Per qualsiasi chiarimento in merito, fate riferimento all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di competenza.

agenzia delle entrateNegli ultimi mesi, cambiando lavoro e inserendomi nel mondo dell'edilizia e della vendita di immobili mi sono imbattuto in una serie di situazioni e problematiche davvero singolari. Il mondo delle agenzie, dell'edilizia e della vendita di case e appartamenti nascondono procedimenti, tasse e percentuali in continua mutazione.

La finanziaria, l'Agenzia delle Entrate e quant'altro variano in continuazione i parametri. Questo infatti rende molto spesso contenuti trovati sul web poco efficaci o per nulla attendibili, riportando magari una notizia vecchia di un anno e percentuali completamente diverse da quelle attuali.

Questo è ciò che mi è successo dovendo a più riprese registrare contratti preliminari di compravendita per l'azienda per la quale lavoro.

C'è da premettere che le imposte cambiano a seconda che il venditore (e/o l'acquirente) siano un privato o un'impresa.

La mia esperienza, si basa nella vendita di immobili a privati da parte di un'impresa X, che costruisce e vende successivamente i suoi appartamenti agli aquirenti interessati al progetto.

La registrazione di un contratto preliminare di compravendita, varia negli importi a seconda di vari parametri contenuti nello stesso contratto.

Una volta stipulato e firmato da entrambe le parti (o più parti coinvolte), si ha 20 giorni per la registrazione all'Agenzia delle Entrate. Passato il termine, si devono pagare delle sanzioni in misura percentuale che variano a seconda del periodo trascorso dopo il ventesimo giorno della sottoscrizione.

Entro i 20 giorni

Servono entrambe le copie in originale del contratto, in quanto una rimarrà in mano al registrante e l'altra rimarrà come parte dell'atto di registrazione all'Agenzia delle Entrate.

Dev'essere compilato secondo le imposte dovute l'F23 che deve essere pagato in banca, prima di recarsi all'ufficio dell'AdE per la registrazione.

Si compila il modulo 69, le prime due facciate con i dati delle parti coinvolte.

Calcolo delle imposte

L'imposta, è composta dall'imposta di registro per atti di compravendita (104T), dall'imposta di registro (109T), dai bolli dovuti(456T) ed eventuali sanzioni (671T, 675T).

Bolli (456T)

La prima cosa da fare è calcolare i bolli che dovranno essere pagati a fronte della registrazione dell'atto di compravendita:

  • Ogni 4 facciate (di regola composte da massimo 25 righe, anche se di solito non vengono conteggiate) n°1 marca da bollo da 16,00 €
  • Ogni allegato (cartina, pianta etc.) n°1 marca da bollo da 2,00 €

Esempio pratico: Ho un contratto preliminare di 11 facciate e due piante dell'immobile/i come allegati: 16,00 € * 3 + 2,00 € * 2. Il risultato, 56,00 €, va moltiplicato per 2 in quanto si devono registrare le due copie del contratto (112,00 €).

Il bollo può essere pagato acquistandolo/i in un qualsiasi tabacchino, ma io consiglio di inserire l'importo totale come codice imposta 456T (bolli virtuali) nell'F23 che pagherete in banca. Unico svantaggio di pagarlo con l'F23 è che se avete sbagliato l'importo dovrete recarvi in un tabacchino o lottomatica e acquistare la marca da bollo di importo necessario ad integrare l'importo già versato.

Imposta di registro per atti di compravendita (104T)

L'imposta è fissa e regolata ad oggi in 200,00 €

Imposta di registro (109T)

L'imposta varia a seconda dell'importo degli acconti e delle caparre confirmatorie che sono inserite nell'articolo "Prezzo e modalità di pagamento" del contratto.

Se soggetto ad IVA e l'importo è suddiviso in acconti, anche di diverso importo, viene preso solo il primo acconto e verrà applicata un'imposta fissa di 200,00 €. Qui ricordo che è assolutamente necessario che sia specificato che l'importo si riferisce ad un acconto. In caso contrario l'Agenzia delle Entrate si riserva di applicare l'imposta nella misura a lei più favorevole, il che vi potrebbe far vedere tramutare l'acconto in caparra confirmatoria con il conseguente calcolo.

Se si è di fronte ad una caparra confirmatoria, se ne dovrà calcolare il 0,5%. Ad esempio: 40.000,00 € di caparra corrispondono a 200,00 € di imposta. Se oltre alla caparra, sono elencati ulteriori acconti ed il contratto è soggetto ad IVA va applicata come sopra l'imposta fissa di 200,00 € da sommare all'imposta calcolata precedentemente sull'importo della caparra. Tornando al nostro esempio: Imposta dovuta 200,00 € (caparra * 0,5%) + 200,00 € (imposta fissa per registro).

Se diversamente, il contratto NON è soggetto ad IVA, l'imposta 109T sarà il solo 0,5% della caparra confirmatoria.

Nel caso non vi siano ne acconti ne caparre, l'imposta 109T risulterà nulla.

Oltre i 20 giorni dalla stipula: Sanzioni

Nel caso che si siano sforati i 20 giorni dalla data di stipula, vi saranno da pagare le sanzioni nella misura imposta dall'Agenzia delle Entrate.

Dalla data di scadenza del termine, entro i 30 giorni dalla data di scadenza, si pagheranno le sanzioni in misura del 6% sull'imposta di registro (109T) + l'imposta fissa per atti di compravendita (104T).
Ipotizzando ad esempio un'imposta così calcolata dalle due precedenti (1200 + 200) di 1400,00 € otteniamo la sanzione del 6% di 84,00 €.
Tale sanzione sarà da aggiungere all'F23 con il codice 671T.

Se sono trascorsi oltre 30 giorni dalla data di scadenza del termine, ma non oltre i 90 giorni, la sanzione sarà calcolata applicando una percentuale doppia (12%) rispetto alla somma delle imposte di cui i codici 104T e 109T. Facendo riferimento all'esempio precedente, 1400 * 12% = 168,00 €.
Tale sanzione sarà da aggiungere all'F23 con il codice 671T.

Alla 671T, va aggiunta la sanzione sull'imposta di bollo (675T). Se entro i 30 giorni dalla scadenza del termine, sarà applicata una sanzione del 5% sull'imposta di bollo (456T). Esempio: 104,00 € (456T) * 5% = 5,20 €. 
Oltre 30 giorni dalla data di scadenza del termine, ma non oltre i 90 giorni, sarà applicata una sanzione del 10%. Tornando al nostro esempio: 104,00 € (456T) * 10% = 10,40 €. 
Tale sanzione sarà da aggiungere all'F23 con il codice 675T.

Per quanto riguarda le sanzioni 675T da applicare all'imposta di bollo (456T), nell'ufficio qui competente mi è stato riferito che se le marche da bollo venissero applicate cartacee, ovvero acquistate in tabacchino non verrebbero applicate le sanzioni (verificate con il vostro ufficio competente). Pagate con l'F23, le sanzioni sono d'obbligo in quanto risulta dalla registrazione un ritardo nel pagamento del bollo rispetto alla data di stipula dell'atto. Da quanto riferito dal funzionario infatti la marca da bollo andrebbe pagata o acquistata il giorno di stipula del contratto e le sanzioni andrebbero comunque applicate dal giorno sucessivo in poi (cosa che non viene mai fatto, almeno per il momento). Questo si deve al fatto che al contrario dell'imposta sul registro, l'imposta di bollo è legata alla data di stipula dell'atto stesso.
Nel caso abbiate superato i 30 giorni dalla scadenza del termine dei primi 20 giorni, vi consiglio comunque di chiedere direttamente all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate per poter calcolare correttamente le sanzioni pecuniarie da applicare al vostro caso.

Riepilogo

F23

  • 104T 200 € imposta fissa
  • 109T 200 € solo se acconto o caparra a titolo di acconto
  • 109T importo caparra confirmatoria * 0,5% + 200 € (solo se il contratto è soggetto ad IVA) se presente oltre alla caparra sono presenti acconti o caparra a titolo di acconto.
  • 456T Imposta di bollo:
    • 1 marca da bollo da € 16 ogni 4 facciate
    • 1 marca da bollo da € 2 ogni cartina
  • 675T Sanzione sull’imposta di bollo (se in ritardo). Solo se pagata virtualmente con F23?
    • 456T * 5% entro i 30 giorni oltre i 20 dalla data di stipula
    • 456T * 10% entro i 90 giorni e oltre i 20 dalla data di stipula
  • 671T Sanzione (se in ritardo)
    • (104T+109T) * 6% entro i 30 giorni oltre i 20 dalla data di stipula
    • (104T+109T) * 12% entro i 90 giorni oltre i 20 dalla data di stipula

Per visionare i codici imposte, scaricare la Tabella codici tributo

Qui il link per il programma online dell'Agenzia delle Entrate per compilare e stampare l'F23

Compilazione Modello 69

Il modello 69 deve essere compilato e serve all'Agenzia delle Entrate insieme al documento di identità del richiedente la registrazione. In genere, nel mio caso, posso dare il mio codice fiscale ed un mio documento, anche se non sono parte in causa, operando comunque a nome della ditta.

Consiglio comunque di avere copia dei documenti del titolare e/o del richiedente la registrazione.

Foglio 1:

Quadro A

• All'ufficio di -> AGENZIA ENTRATE (indicate la sede dell'ufficio competente, ad esempio TRENTO)
• Richiedente la registrazione -> CODICE FISCALE DELLA PARTE RICHIEDENTE (CF/P.IVA AZIENDA o CF del richiedente la registrazione)
• Data di stipula/adempimento -> DATA POSTA SUL CONTRATTO PRELIMINARE, ovvero la data di stipula del medesimo
• Tipologia dell'atto -> CONTRATTO PRELIMINARE DI C.V.
• Adempimento -> barrare REG

NON COMPILARE NESSUN ALTRO CAMPO DI QUESTO QUADRO

Quadro B

  • N.ORD -> è il numero progressivo crescente e partendo da 1 delle persone interessate alla vendita (es un acquirente e 2 venditori in quanto i venditori hanno l'immobile in comunione dei beni... in tal caso si parte da 1 e si inseriranno i dati dell’acquirente, 2 quelli del primo venditore e 3 per il secondo venditore. Se sono di più le parti ovviamente saranno anche di più i campi da compilare e di conseguenza i progressivi)
  • Si compilano i dati con CF, COGNOME, NOME, COMUNE NASCITA, PV NASCITA, DATA NASCITA E SESSO (M/F) per ogni parte interessata alla compravendita.

Foglio 2:

  • Richiedente la registrazione -> CODICE FISCALE DELLA PARTE RICHIEDENTE
  • Data di stipula/adempimento -> DATA POSTA SUL CONTRATTO PRELIMINARE, ovvero la data di stipula del medesimo

Quadro C

  • Lo compila il funzionario.

Foglio 3:

  • NON SERVE E NON VA STAMPATO NE CONSEGNATO

NON SERVE compilare null'altro.

Verrà SOLO apposta in fondo al modulo la firma di chi registra l'atto, al momento della registrazione e davanti al funzionario (Firma del richiedente la registrazione)

Qui il link per scaricare il modello 69 in formato PDF compilabile.

Prima di recarvi all'Agenzia delle Entrate, pagate in banca l'F23. Una volta pagato e compilato il modello 69, con in mano i documenti del richiedente, recatevi all'ufficio dell'AdE e procedete alla registrazione.

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